Planbeskrivelse
Gjeldende reguleringsplan for området ble behandlet og godkjent av kommunestyret den 28.05.2002. Tilsammen legger reguleringsplanen til rette for totalt 33 nye boligtomter i området.
18 av disse tomtene vil bli klargjort i kommunal regi på sørsiden av Brennåsveien). De øvrige tomtene på nordsida av Brennåsveien er private.
Bebyggelsen på de 7 tomtene 26 – 32 (BO10) er forutsatt skal planlegges/formgis under ett, som et samlet prosjekt. Løsningen her vil være sammenkoplete hus – enten parvis eller på annen måte. Dette området vil etter all sannsynlighet på et senere tidspunkt bli solgt under ett som et samlet prosjekt.
De 11 første tomtene som annonseres til salgs er regulert tomt nr. 15 – 25 (BO8 og BO9). Forhold som er nedfelt i reguleringsbestemmelsene og som spesielt gjelder disse tomtene er følgende:
# I området tillates det oppført frittliggende boliger og garasjer med maksimal gesims- og mønehøyde som i tabellen nedenfor:
Gesims-/mønehøyder:
| . | maks. gesimshøyde | maks. mønehøyde | maks. grunnflate |
|---|
| Bolig u/sokkel |
5,0 m |
8,0 m |
. |
|---|
| Bolig m/sokkel |
5,5 m |
8,5 m |
. |
|---|
| Garasjer |
2,4 m |
4,5 m |
45 m2 |
|---|
# Bebygd areal (BYA) skal ikke overstige 25 % av regulert tomt.
# Byggegrenser på plankartet viser hvor nært veier/friareal etc. det kan oppføres bolighus og garasjer. Mot friområder kan uthus/redskapsboder med grunnflate mindre enn 15 m² og gesims-/ mønehøyde mindre enn 2m/3m plasseres inntil 2 m fra formålsgrense/tomtegrense.
# Spesielt for de regulerte tomtene nr. 21 – 25 gjelder at bolig og garasje skal være sammenbygd til en enhet med samme møneretning. Garasjedelen skal være på østsida. Avstand til nabogrense på østsida skal være minst 2 m. Ved denne pålagte garasjeløsning tillates en gesimshøyde på inntil 2,70 m.
# For de regulerte tomtene 15 – 20 kan garasjene være frittliggende og i slike tilfeller tillates oppført inntil 1 m fra nabogrense.
# Bebyggelsen skal ha saltak. Pålagt møneretning er vist med pilsymboler på regulerings-plankartet. Denne hovedmøneretninga skal tilsvare husets lengderetning.
# Det tillates ikke tilbygg/arker/takoppbygg med bredde større enn 1/3 av lengden på bolighuset. Det tillates maksimalt én ark eller ett takoppbygg pr. langside. Arker skal avsluttes med egen gesims. Møne på arker og tilbygg skal være minimum 0,5 m lavere enn møne på hovedbygg.
# Høyden fra ferdig terreng til murkrone må ikke overstige 0,6 m. (Dette gjelder ikke sokkelside på hus med sokkel)
# Mot regulert friområde skal boligtomt skilles fysisk ved bruk av hekk, gjerde eller liknende. Gjerde skal ha enkel utforming og kan være inntil 0,7 m høg. Også for gjerde mot offentlig vei er høydebegrensningen 0,7 m. Ved sammenhengende gjerdelinje skal det vektlegges ei enhetlig utforming.
# For hver boenhet skal det være minst 1 garasjeplass og 1 biloppstillingsplass. For alle boligtomtene gjelder at ved søknad om oppføring av boligbygg vises garasjeløsning for 2 biler, og oppstillingsplass for 2 biler. Situasjonsplan skal vise plasseringen. Garasje skal ha saltak. Unntak kan gjøres for flatt tak i de tilfeller der garasje (regulert tomt 15 – 20) kan bygges inn i terrenget på en slik måte at den inngår naturlig i tomtas uteoppholdsareal. Rekkverk skal gis et enkelt formuttrykk. Enkeltgarasjer på to nabotomter tillates bygd sammen over felles grense, slik at det blir ett felles frittstående bygg med maks. grunnflate 45 m².
Vedr. utnyttelse av tomtene herav garasjeplassering etc.
Et forhold som er spesielt vurdert i dette området, - og som har å gjøre med utnyttelse av den enkelte tomt, - gjelder sammenbygging av hus/garasje samt plassering i forhold til nabogrense.BO9 – regulert tomt 21 - 25
På tomtene som ligger på nedsiden av gata antas at så vel hovedhus som garasjer vil bli oppført som klassiske sokkelbygninger. Skråningsvinkelen på tomtene tilsier dette. Avtrappede husløsninger med mer ”raffinerte” måter å oppta høydeforskjeller på er fullt mulig, men erfaringsmessig blir det få slike tilfeller. Frittstående sokkelgarasjer kan lett framstå som løsrevne ”tårn” uten tilfredstillende estetisk kvalitet i seg selv, og med manglende formsammenheng med hovedbygning. Resultatet blir som regel bedre om garasje sammenbygges med boligen.
Med bakgrunn i et ønske om en viss grad av enhetlig ”språk” på disse tomtene, - er det derfor stilt krav om at garasje skal være bygd i hop med våningshuset. Det skal framstå som ett bygningsvolum med samme møneretning, - men ikke nødvendigvis med samme mønehøyde. På disse tomtene skal garasjen være på østsida, og gavlvegg kan settes inntil 2 m fra grense mot nabo i øst. Mot nabo i vest vil 4m-regelen gjelde.
Opplegget muliggjør et noe større uteareal på tomtas sørvestlige side (ettermiddagssol-sida) hvis man da ikke foretrekker å bygge et lengre hus. Fornuften ved å ha garasje som den østre del av bebyggelsen har ellers også å gjøre med gatestigningen. Gata stiger mot øst og et snitt gjennom tomtene 21 – 25 viser at murkrone bør innrettes i forhold til gatas høgeste nivå langs den enkelte tomt (altså østside). Dette for å utnytte en naturlig høyde for sokkel herav å unngå senking av terreng på sørsida av huset.
BO8 – regulert tomt 15 - 20
Tomtene som ligger på oversiden av gata er litt brattere enn de på nedsiden. Terrenget passer også her for tradisjonelt sokkelbygg eller avtrappede hus. Det kan tenkes at bolighuset trekkes helt ned til byggegrensa og gir plass til garasje i sokkel. Det er imidlertid mer sannsynlig at huset blir trukket lengre opp på tomta for å frigjøre plass til garasje som da bygges enten i sørøstre hjørne av tomta, inngravd i bakken og med port vinkelrett mot gata, - eller i vestre hjørne løftet litt opp på tomta og i enden av ei ”skrå” oppkjørsel (port-retning parallelt med gata). Tilrettelegging for sistnevnte garasjealternativ, som kan være en bra løsning med begrenset terrenginngrep der man kombinerer oppkjørsel til garasje med adkomst til boligen, - er begrunnelsen for de skrå grenselinjene nærmest gata. Bestemmelsene tillater dessuten frittstående garasje satt inntil 1 m fra grense mot nabo, - og dette gjelder både øst og vestside.
Grunnforhold
Det er ikke foretatt noen geoteknisk undersøkelser i forbindelse med klargjøringen av boligfeltet da området ikke anses geoteknisk problematisk. Det er gjennomgående fjellgrunn i området. Vurderinger av fundamenteringsforhold på de enkelte tomtene forutsetter å være tiltakshaverens ansvarsområde i forbindelse med klargjøringen av sin tomt.
Generelle betingelsen og vilkår ved kjøp av kommunal tomt.
Hvis ikke annet er avtalt gjelder nedenforstående betingelser og vilkår for alle typer kjøp av kommunale tomter. Kjøpesummen dekker betaling for tomtegrunn samt andel kommunal-tekniske investeringer slik som vei, vann, avløp etc. i tillegg til oppmålingsgebyr, grensemerker og tinglysing av målebrev.
Kjøpesummen forfaller til betaling når tomta skal bebygges eller tas i bruk på annen måte men dog senest 3 måneder etter tildeling hvis ikke annet er spesielt avtalt. Skjer betaling etter fastsatt forfallsdato skal det svares 10 % p.a. renter av kjøpesummen fra forfallsdato til betaling skjer. Hvis kontrakten blir hevet etter forfall, og kjøpesummen ikke er betalt, - vil kjøper bli avkrevd 10 % p.a. renter av kjøpesummen fra forfallsdato til dato da avtalen heves. Kommunen har rett til å heve kjøpekontrakten dersom kjøper vesentlig misligholder sine forpliktelser etter kjøpekontrakten. Betalingsmislighold anses i den forbindelse som vesentlig. Ved heving etter mislighold vil kjøper være erstatningsansvarlig for kommunens utgifter eller økonomiske tap i samsvar med reglene i avhendingsloven av 03.07.92.
Tomt selges i den stand den pr. overdragelsesdato befinner seg. Kommunen har ikke ansvar om drenerings- og/eller fundamenteringsforholdene ved bygging på tomten blir vanskeligere eller mer kostnadskrevende enn kommunen eller kjøper hadde forutsatt før kontrakten ble inngått.
Eiendommen kan ikke pantsettes før den er bebygget uten at det skjer i forbindelse med opptak av lån til kjøp eller bebyggelse av den.
Eiendommen skal bebygges etter forutsetningene i reguleringsplanen innen 1 år etter utstedelse av skjøte. Utsettelse kan gis etter søknad.
Hvis eiendommen ikke bebygges innen fastsatt frist eller at kjøper akter å overdra eiendommen til andre før nytt bygg er ferdigstilt og tatt i bruk, har kommunen første rett til å kjøpe den tilbake eller rett til å utpeke ny kjøper. Kjøpesummen settes lik det beløp som kjøperen har betalt. Evt. andre utlegg som kjøperen har hatt på eiendommen må det forhandles om. Om det skal betales erstatning avhenger bl.a. av hvilken nytte ny kjøper kan gjøre seg av de tiltak som er utført. Eierens påståtte utgifter må legitimeres.
Ved uenighet mellom kjøper og kommunen avgjøres saken ved rettslig skjønn. Partene deler utgiftene ved rettslig skjønn med en halvpart på hver.
Uten å betale erstatning av noe slag har kommunen rett til i å legge og vedlikeholde vann-, kloakk- og kraftledninger over eiendommen, samt foreta nødvendig gravearbeid i denne forbindelse, både før den er bebygget og ved senere høve. Etter endt arbeid plikter imidlertid kommunen for egen regning å bringe eiendommen i like god stand som før arbeidet ble igangsatt. Eiere eller festere av nabotomter har samme rettigheter og plikter som kommunen i forbindelse med stikkledninger til sine tomter.
Kommunen har rett til, uten å betale erstatning, - å avplanere høydeforskjell mellom gate og tilstøtende parsell ved anlegg av skråning (fylling eller skjæring).
Utgifter til tiltak som kjøperen mener er nødvendig for klargjøring av tomta er kommunen uvedkommende. Herav evt. masseutskiftinger, forstøtningsmur mot nabotomter eller gater etc.
Etter at kjøpekontrakt er underskrevet av begge parter og kjøpesummen er betalt, vil skjøte på eiendommen bli utlevert klargjort for tinglysing. Kjøperen bærer alle utgifter i forbindelse med overdragelsen, herav gebyr for tinglysing av skjøte samt dokumentavgift til Staten.
Kjøper kan trekke seg fra inngått kjøpekontrakt uten kostnader forutsatt at Rana kommune som selger får skriftlig beskjed fra kjøper om dette innen kjøpesummens fastsatte forfallsdato.
Kjøpekontrakt opprettes og undertegnes i 2 eksemplarer, ett til hver av partene.
Mai 2004
RANA KOMMUNE, Teknisk avdeling
Eiendoms- og oppmålingskontoret
Plankontoret